《梅州市“三旧”改造实施办法》政策解读
来源:本网   时间:2020-05-14 10:11:30   浏览:-  
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一、政策背景

为规范我市旧城镇、旧厂房、旧村庄(下称“三旧”)改造工作,完善城市功能,改善人居环境,优化产业结构,统筹城乡发展,提高土地利用效率,保护历史文化遗产,保障社会公共利益,坚持以人民为中心,构建“五星争辉”区域发展新格局,打造宜居宜业宜游“世界客都·长寿梅州”,根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)等的规定,结合本市实际,制定本办法。

二、文件的主要内容

本办法主要内容包括八点:

一是健全体制,成立三旧改造工作议事协调机构,确定主管部门,明确职责分工;

二是规范三旧改造标图建库标准、要求;

三是明确三旧改造项目的规划与计划管理;

四是明确三旧改造项目的改造模式,规范和细化改造流程,公益性用地移交比例与程序;

五是根据项目类型,制定差异化的地价计收与补偿标准;

六是规范用地审批;

七是制定了多样化的连片改造支持措施和产业扶持措施;

八是健全监督管理机制。

(一)健全体制,成立“三旧”改造工作议事协调机构,确定主管部门,明确职责分工

三旧改造项目涉及的内容具有复杂性和系统性,需要多个部门协同推进三旧改造工作。本办法明确市、县(市、区)三旧改造的管理架构,市、县(市、区)人民政府成立三旧改造工作议事协调机构,统筹、协调三旧改造工作,自然资源管理机构为三旧改造主管部门,负责三旧改造的具体工作。

(二)规范“三旧”改造标图建库标准、要求

明确了三旧改造项目是否符合纳入标图建库标准,三旧改造标图建库动态管理,规范审批程序等。

(三)明确“三旧”改造项目的规划与计划管理

三旧改造项目涉及的工作周期较长、相关利益主体较多、影响覆盖面较广,需要制定系统的规划与计划管理机制才能科学的指导项目的开展。本办法明确了实施三旧改造项目应编制三旧改造专项规划、三旧改造年度实施计划、三旧改造单元规划和三旧改造项目实施方案,以专项规划进行规划统筹、以年度实施计划进行计划管理、以单元规划明确规划要求、以项目实施方案指导项目的开展。

(四)明确“三旧”改造项目的改造模式,规范和细化改造流程,公益性用地移交比例与程序

三旧改造分为旧村庄改造、旧城镇改造、旧厂房改造。

1、旧村庄改造。旧村庄改造分为政府实施改造、自主改造和合作改造三种改造模式。为了充分保障改造范围内村民的合法权益,本办法规定需在申请改造阶段和引入合作企业阶段需经农村集体经济组织成员大会或户代表会议应到会全体成员的2/3以上表决同意,在编制项目实施方案阶段需经农村集体经济组织成员大会或户代表会议应到会全体成员的80%以上(含80%)表决同意,在项目实施阶段需经90%以上(含90%)权属人签订补偿安置协议后方可启动拆除工作。旧村庄改造的住宅安置补偿、村集体物业复建安置补偿标准参照各县(市、区)的房屋征收补偿标准,以货币补偿、产权调换或货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。

2、旧城镇改造。旧城镇改造分为政府主导和自行改造两种模式。为了充分保障改造范围内居民的合法权益,本办法规定在征询改造范围内居民意愿环节及对拆迁补偿安置方案的意见时,需达到90%(含90%)以上户数同意。政府主导模式下的旧城镇改造,征收补偿安置政策和标准按照国有土地上房屋征收的有关政策和标准执行。

3、旧厂房改造。旧厂房改造分为政府主导和自行改造两种模式。由政府征收、收回等方式对改造项目范围进行整合,通过公开招标、拍卖、挂牌等方式出让。自行改造可以单一权利人进行实施改造也可以通过房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产权益转移到单一主体实施改造。同时,按照环境保护及资源的可持续利用的要求,对可能产生土壤污染的工业企业遗留场地实施改造时,土地出让前应开展必要的土壤环境调查和风险评估工作。

4、公益性地移交比例与程序。本办法明确规定涉及工改经营性用途的自行改造项目,需将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府。因控规或单元规划未提出预留公益性用地要求,或地块面积较小,移交的公益性用地面积不足15%的,不足部分可按土地原用途评估后补缴土地补偿款;或通过移交公益性项目的建筑面积,折抵应移交的用地面积。超出15%的可以按土地原用途评估抵减土地出让价款。

本办法明确规定需移交的公益性用地需在签订土地使用权出让合同前完成移交,并由改造主体负责对原有建筑物、构筑物等完成拆除工作;对于移交城市基础设施等公益性项目建筑面积的,改造主体需在项目竣工验收后一个月内,向自然资源部门完成移交手续。

(五)根据项目类型,制定差异化的地价计收与补偿标准

工改工改造项目在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限的情形下,不计收地价款。

工改商类项目(改造后为经营性用地),按照新用途土地市场评估价减去原用途土地市场评估价后差额的40%计收地价款。

旧村庄、旧城镇改造按照新用途土地市场评估价格的20%计收地价款。

(六)规范用地审批

明确了三旧改造项目集体土地转为国有建设用地的审批程序,明确了三旧改造项目中涉及历史用地完善手续的分类处理。

(七)制定了多样化的连片支持措施和产业扶持措施

为鼓励我市利用三旧改造政策积极发展产业,针对连片改造项目,本办法制定了多种优惠措施,包括允许原属于同一国有土地使用权宗地整体入库和三地修改土地利用总体规划、鼓励连片项目混合开发和建设连片改造示范区等。支持工改工项目建设不超过总建筑面积15%的配套用房。对于旧城镇、旧村庄改造的复建安置房项目,可依据棚户区改造政策,按照复建安置建一免一的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

(八)健全监督管理机制

为保障三旧改造项目实施的公平性、公开性,明确了相关公开方式接受公众查询和社会监督,明确了对已批准项目的监管方式保障项目的顺利推进,杜绝闲置现象。三旧改造项目实施中发生纠纷时可以予司法程序维护合法权益。


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