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梅州市人民政府门户网站 梅州市自然资源局 政策解读 《梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》起草说明
《梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》起草说明
来源:本网   时间:2019-11-23 01:50:20   浏览:-
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为进一步规范梅州市城市规划区国有建设用地容积率的规划管理,着力建设宜居城市,推进我市新型城镇化建设,按照市政府的工作部署,我局起草《梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》(以下简称《意见》)。现将起草情况做简要说明:

一、起草过程

(一)充分调研,拟定初稿。为做好起草工作,原市城乡规划局组织骨干力量到中山、惠州、河源等地进行实地考察,为科学制定符合我市实际的管理规定提供参考依据,于20197月初形成了初稿。在反复修改,数易其稿后,于20197月下旬形成最后送审稿呈报市政府。

(二)专题研究,依法依规。《意见》初稿形成后,我局多次组织局相关业务科室,依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省城乡规划条例》和国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、住建部《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》等法律法规的规定及有关文件精神进行逐条审查、逐条研究、逐条修改。同时,结合省内先进地区如中山、河源、惠州等市的经验和做法,充分吸取市委、市政府在城市规划管理方面的战略思想,体现《意见》的规范性和严肃性。

(三)广泛征求意见,体现可操作性。初稿形成后,我局征求了梅江区人民政府及梅县区人民政府的意见,通过广泛征求意见,集思广益,确保了《意见》的科学性和可操作性。

二、采纳意见情况

在征求意见过程中,我局对梅江区人民政府、梅县区人民政府、梅州市房地产行业协会提出的意见建议,进行逐一梳理,并根据相关部门的职能分工,采纳了合理的意见建议,对《意见》进行了修改,完善。

(一)梅江区人民政府无修改意见。

(二)未采纳梅县区人民政府提出的三条意见。

1.“根据《梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》(以下简称《意见》)第二条、第三条有关规定,已取得国有建设用地使用权,且《国有建设用地使用权出让合同》中明确了容积率的国有建设用地,土地使用权人可以按地块所在地段已批控制性详细规划的指标提出申请调整容积率。该条规定是否与现行的《广东省城乡规划条例》第三十八条“以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目,应当严格执行规划条件,不得提高容积率”及《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知(建规[2008]227号)》第三条“国有土地使用权一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率”等有关规定相冲突,建议进一步论证。”

不采纳理由:此条建议涉及基准容积率确定的问题,调整容积率也是基于城市发展,且由于当时该地块未编制控规,目前规划已完善,按规划实施,与《条例》无矛盾。

2.“《意见》第三条仅明确了以出让方式取得国有建设用地使用权申请调整容积率的处理办法,而未明确以划拨方式取得的国有建设用地使用权申请调整容积率的处理办法,建议进一步予以明确。”

不采纳理由:划拨土地地价与容积率无关,故无需明确以划拨方式取得的国有建设用地使用权申请的调整容积率的处理办法。

3.“《意见》第五条中“未明确商服住宅比例的商住用地,其住宅和商服所占比例按82确定”。我区住建局认为,该比例应根据地块所处位置确定,如临商业道路地块商服比例应该大点,临住宅小道地块则商服比例小点。”

不采纳理由:主要是解决历史地块的商住用地中住宅和商服所占比例的问题,方便土地的评估而明确的一个相应比值,不能以目前现状来对历史地块进行比例划分。

(三)采纳了梅州市房地产行业协会的意见。

“关于《梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》中第二条中第二段及第三段内容中,建议删除第二段整段内容,并删除第三段中‘供地档案未记录土地使用强度’(主要经济技术指标)。”

采纳理由:参照了相关兄弟城市的做法和相关法规要求。

三、主要内容说明

《意见》内容共6条,主要依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省城乡规划条例》和国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、住建部《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》等法律法规的规定及有关文件精神,结合我市实际,围绕市委、市政府的决策部署,为妥善解决容积率历史遗留问题,制定出《梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》。

一是具体明确了在梅州市城市规划区范围内,因历史原因没有约定容积率的已供未建及已供已建土地基准容积率的确定。

二是明确时间节点,以国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施日期200271日前后为时间节点,确定相应的基准容积率。同时,明确历史地的截止时间,以《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发<建设用地容积率管理办法>的通知》(建规〔201222号)实施日期201231日为截止日期。

三是具体明确了市自然资源局负责建设用地超容积率补交地价款的核定工作,补交的地价款由市财政局统一征收,市自然资源局凭缴款凭证、土地出让合同和相关意见办理规划许可手续。

特此说明。

梅州市自然资源局

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