政策原文：梅州市人民政府办公室关于公布梅州城区（不含梅县区）2023年城镇国有建设用地标定地价的通知

梅州城区（不含梅县区）2023年城镇国有建

设用地标定地价成果更新项目成果

政策解读

　　一、标定地价开展背景

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）及《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的要求，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布，标定地价评估及公示应以年度为周期开展，逐年完善。

　　二、标定地价编制的依据

　　（一）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；

　　（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；

　　（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行）；

　　（四）《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）；

　　（五）《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）；

　　（六）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

　　（七）《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

　　（八）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

　　（九）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

　　（十）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

　　（十一）《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）；

　　（十二）《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）；

　　（十三）《自然资源部关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南〉的通知》（自然资发〔2023〕234号）。

　　三、标定地价编制过程

　　按照自然资源评价评估工作的相关技术规程和要求，编制单位组织专业技术人员进行外业调查，经过多方资料收集归纳、内业评估、成果编制、意见征询、公开听证、成果验收，上报市政府审批后公布实施。

　　四、标定地价成果更新主要内容

　　对比上一轮标定地价成果，主要有以下调整和更新：

　　（一）调整估价期日

　　本次国有建设用地标定地价估价期日调整为2023年1月1日。

表1 梅州城区（不含梅县区）2023年城镇国有建设用地标定地价内涵表

注：1.本次标定地价中公共管理与公共服务用地仅有两宗标准宗地；

　　2.现状土地开发程度为“三通一平”“五通一平”或“六通一平”。其中，“三通一平”：宗地红线外通上水、通电、通路，宗地红线内场地平整；“五通一平”：宗地红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，宗地红线内场地平整；“六通一平”：宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路，宗地红线内场地平整；

　　3.容积率为该用途各标准宗地的现状或规划容积率范围值。

　　（二）调整标定区域

　　部分标定区域范围调整。根据梅江区及梅州高新技术产业园控制性详细规划成果，结合所获取的房屋交易价格数据，在2021年标定地价更新项目成果和2018年基准地价成果各用途级别图层基础上，考虑区域的现状用途或规划用途、房屋交易价格、地价水平、出让地块分布情况等调整更新标定区域，本次更新共调整3个标定区域范围，合并1个标定区域。

　　（三）价格水平

　　梅州城区（不含梅县区）2023年城镇国有建设用地标定地价总体地价水平：商服用地平均地价为2248元/平方米（平均楼面地价），住宅用地平均地价为1912元/平方米（平均楼面地价），商住混合用地平均地价为2208元/平方米（平均楼面地价），工业用地平均地价为436元/平方米（地面地价），公共管理与公共服务用地平均地价为955元/平方米（平均楼面地价），具体详见下表：

表2 标定地价总体地价水平状况表

单位：元/平方米

　　注：平均地价的统计口径为标准宗地净用地面积或计容建筑面积，由标准宗地按照对应的综合单价进行面积加权计算所得。

　　五、标定地价应用方向

　　（一）标定地价成果为梅州城区（不含梅县区）地价评估提供参考依据，作为参考价格和数据来源直接应用于土地评估；为政府确定土地出让底价、原划拨用地协议出让补缴出让金等提供参考依据，能较及时反映土地市场的变化。

　　（二）可反映不同时期的土地增值，为核定土地增值税和衡量土地使用权转移价格是否正常提供参考。