查看原文：梅州市自然资源局梅州市财政局关于进一步规范前置审批用地供地及前期投入补偿有关问题的意见
为妥善处理梅江区范围内历史上前置审批的国有建设用地完善供地手续的问题，加快推进我市宜居城乡建设，按照市政府的工作部署，市自然资源局起草了《梅州市自然资源局梅州市财政局关于进一步规范前置审批用地供地及前期投入补偿有关问题的意见》（以下简称《意见》）。现将《意见》的相关政策解读如下：
一、《意见》的起草背景
由于历史原因和政策调整等影响，梅江区范围内存在部分项目用地受当时用地规模或指标等客观原因限制，用地报批手续滞后，为加快项目推进，政府同意企业或个人在取得相关前置审批手续（如建设用地指标划拨单、建设用地规划许可证或红线图）的情况下，由企业或个人通过镇、村投入补偿安置资金完成了补偿安置，且土地实施了前期开发并由企业或个人实际使用，由于这类用地未办理储备和供地手续，土地实际集约在企业或个人手中，补偿安置资金及前期开发投入成本难于认定，致使土地难于收储和供应，造成土地资源闲置。
为进一步规范这类用地的成本认定问题，市政府于2016年5月出台了会议纪要，明确了前置审批用地的适用情形和补偿标准，该文件有效执行时间至2018年12月31日止。但2017年、2018年省审计、巡视时指出政府不能以会议纪要形式解决历史遗留问题，必须出台规范性文件。
鉴于当前梅江区范围内仍有部分前置审批用地手续问题未解决，影响到梅江区的征地拆迁和土地储备及开发利用工作，市自然资源局和梅江区政府按照审计、巡视的整改要求，在充分调研和论证的基础上，参照珠三角发达地区如《广州市国土资源和规划委员会广州市财政局关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见》，市自然资源局起草了《梅州市自然资源局梅州市财政局关于进一步规范前置审批用地供地及前期投入补偿有关问题的意见》。
二、《意见》的起草过程
2019年9月，《意见》初稿形成后，市自然资源局多次组织局相关业务科室，依据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）、《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）等法律法规、规定及有关文件精神，对《意见》逐条审查、逐条研究、逐条修改。同时，为充分吸取市委、市政府在城市土地管理方面的战略思想，体现《意见》的规范性和严肃性，市自然资源局征求了梅江区政府和市财政局、市发改局、市招商局的意见，并结合提出的意见建议对《意见》进行了修改完善。2020年7月，市自然资源局发出了《关于再次征求<关于进一步规范前置审批用地供地及前期投入补偿有关问题的意见> 意见的函》，再次征求梅江区政府和市财政局、市发改局、市招商局的意见建议。通过广泛征求意见，集思广益，确保了《意见》的科学性和可操作性。市土地储备中心委托广东广厦土地房地产估价有限公司对《梅江区前置审批用地供地项目区域平均地价与成本》进行了测算，为核定前期投入补偿与出让底价的合理比例提供了决策依据。
市政府市长张爱军，市委常委、市政府党组副书记黄文沐高度重视，多次组织研究《意见》出台事宜。市自然资源局会同梅江区政府根据会议要求对涉及的“前置审批”用地情况进行了多次摸底调查，并分门别类列出了清单，最终形成了《梅州市自然资源局梅州市财政局关于进一步规范前置审批用地供地及前期投入补偿有关问题的意见》（送审稿）。
三、《意见》的主要内容
《意见》主要包括以下六方面内容：
（一）明确了前置审批用地的适用范围和认定条件。一是适用范围。前置审批用地适用范围应为2017年12月31日前已核发以下文件之一但尚未完成储备和供应的各类用地，包括两种情形：①原市土地行政主管部门核发的建设用地指标划拨单；②原市规划主管部门核发的建设用地规划许可证或规划红线图。二是认定条件。前置审批用地的认定应符合三个条件：①符合土地利用总体规划和城市规划，已取得农转用地批文或土地利用现状为建设用地；②由原用地方通过镇、村投入补偿安置资金，已完成土地、房屋及其他地上附着物等的补偿安置，土地权属清楚无争议；③原用地方进行了前期开发且当前实际使用，造成征拆补偿安置资金和前期开发投入成本难于核定。
（二）明确了前置审批用地供地程序。原用地方向梅江区政府申请办理前置审批用地处置手续，并经梅江区政府拟订前置审批用地处置方案报市自然资源局和市财政局确认，由梅江区政府与原用地方签订前置审批用地处置协议后，将土地移交市土地储备中心按程序纳入储备。市自然资源局拟定供地方案经批准后，由市自然资源局组织供地。
（三）明确了前期投入的补偿方式。原用地方前期投入费用难于测算的，按经营性用地和非经营性用地两种用途不同方式核定补偿款：一是经营性用地。①住宅或商住用地：土地成交价格小于或等于出让底价1.3倍的，按成交价格的35%作为前期投入补偿金额；土地成交价格大于出让底价1.3倍的，以出让底价1.3倍的35%作为前期投入补偿金额。②商服用地：土地成交价格小于或等于出让底价1.3倍的，按成交价格的40%作为前期投入补偿金额；土地成交价格大于出让底价1.3倍的，以出让底价1.3倍的40%作为前期投入补偿金额。③工业仓储用地按成交价格的60％确定前期投入补偿金额。④其他用地按成交价格的50％确定前期投入补偿金额。二是非经营性用地。①以出让方式供应土地的，土地成交价格小于或等于出让底价1.3倍的，按成交价格的50%作为前期投入补偿金额；土地成交价格大于出让底价1.3倍的，以出让底价1.3倍的50%作为前期投入补偿金额。②以划拨方式供应土地的，按前置审批用地处置方案确认之日作为评估基准日，按划拨土地用途的出让评估价格的50%确定前期投入补偿金额。
（四）明确了前期投入补偿款的申请和拨付程序。一是以出让方式供应土地的，在受让方缴清全部出让价款后，由原用地方向梅江区政府提出前期投入补偿申请；二是以有偿划拨方式供应土地的，在土地使用权人缴清全部划拨价款后，由原用地方向梅江区政府提出前期投入补偿申请；三是以无偿划拨方式供应土地的，在土地使用权人取得划拨决定书后，由原用地方向梅江区政府提出前期投入补偿申请。梅江区政府在接到受让方或土地使用权人的前期投入补偿申请后，负责对前期投入补偿金额进行核算，并送市土地储备中心审核，由市土地储备中心报市自然资源局核定后由市财政局按规定拨付。
（五）明确了其他规定。前期投入补偿金额在供地后规划用途和容积率等指标发生变化的，补偿额不再作调整。
（六）明确了施行日期。《意见》自印发之日起实施，有效期5年。
2021年5月10日
