查看原文：梅州市人民政府办公室关于印发梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则的通知

　　一、修订背景及政策依据

　　2013年，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令504号）、广东省十一届人大常委会第七次会议表决通过的《广东省物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号）等法规，市政府办公室出台了《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》（梅市府办〔2013〕64号，以下简称《细则》），于2014年1月1日起开始实施。

　　由于《细则》有效期已满，且个别条款已不适用于当前法律和工作实际，各县（市、区）房地产主管部门对住宅专项维修资金管理工作也提出了一些新的意见建议，故需对《细则》进行修订。

　　我局根据《民法典》等相关法律法规并结合实际工作，修改后形成了《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则（送审稿）》（以下称《送审稿》），以适应新形势要求，保障业主的合法权益。

　　二、《送审稿》的主要内容

　　《送审稿》分为总则、资金交存、资金使用、资金监管、附则五个章节，共三十二个条款。重点内容如下：

　　（一）关于适用范围和定义

　　《送审稿》适用于我市市区（不含梅县区，下同）范围内商品住宅、非住宅的专项维修资金的交存、使用、管理和监督；明确住宅专项维修资金（以下简称：维修资金）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　（二）关于基本原则和管理模式

　　《送审稿》确定了维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。同时，建立了管理机制：市房地产主管部门负责市区维修资金管理工作，市财政、审计主管部门加强对维修资金代管期间的会计监督和审计监督工作。各县（市、区）房地产主管部门可依据《送审稿》结合实际另行制定管理办法，也可参照《送审稿》做好本辖区的维修资金管理工作。

　　（三）关于交存标准

　　现行的（2013年制定）首期维修资金的具体交存标准：有电梯房屋每平方米55元，无电梯房屋每平方米45元。根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。目前市区高层住宅建筑安装工程每平方米造价已超过2200元，即使按5%的最低标准计算，高层建筑首期维修资金的交存标准最低也达到每平方米110元，高出现行标准的1倍左右。考虑到若交存标准调整幅度大，广大业主可能难以接受；同时，参考我省其他地级市的交存标准（如清远标准：步梯房50元/平方米，电梯房70元/平方米），结合我市经济发展实际情况，计划继续按当前执行的首期维修资金标准交存。

　　（四）关于交存方式

　　1.新建商品住宅、非住宅项目

　　（1）《送审稿》审定、实施后预售的，购买人在签订商品房预售合同之日起10个工作日内，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　（2）现房销售或预售期间尚未出售的，开发建设单位应当在办理现售备案前，将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　上述交存方式是结合目前我市实际情况而修订。之前的网签合同备案工作流程是先网签、后备案，若购买人忘记交存维修资金，在备案时，我局工作人员会提醒其先足额交存后再办理备案手续。根据《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）第三条第（九）点要求，目前已实行网签即备案管理。为保证维修资金交存到位，要求需在网签系统上传首付款及维修资金交存凭证，确保业主及时、足额交存维修资金，从而避免开发建设单位在部分业主未交存维修资金的情况下，完成房屋交付和不动产权证办理手续，造成后续追缴困难甚至无法追缴问题。十个工作日的交存期限与首付款的交存时间保持一致，便于开发商一次性上传资料。

　　2.现有商品住宅、非住宅项目

　　（1）2014年1月1日前，商品住宅已出售且业主已交存住宅专项维修资金（包括已交存属于住宅专项维修资金范围的各类费用）的，代收代管单位应在本细则施行之日起3个月内，将住宅专项维修资金收支明细情况汇总，列出已收和应收未收住宅专项维修资金的业主明细表，按要求报市房地产主管部门备案，并将代收代管资金存入住宅专项维修资金专户。未达到首期维修资金交存额的，业主应当补足。

　　（2）2014年1月1日前，已出售但未建立维修资金账户的，除国家和省另有规定外，由相关业主自行组织业主大会决定后进行补建、补交。

　　（五）关于资金管理

　　《送审稿》明确了专户管理银行应当定期向市房地产主管部门、业主委员会发送维修资金对账单。市房地产主管部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。维修资金受市房地产主管部门、财政部门、审计部门监督。

　　（六）关于划转业主大会管理

　　《送审稿》明确了业主大会成立前，业主交存的维修资金由市房地产主管部门代管。业主大会成立后，业主委员会应当书面向市房地产主管部门提出划转申请，市房地产主管部门应当在收到申请之日起30日内办理相关移交手续，移交后的维修资金账户同样接受市房地产主管部门监督，以确保维修资金的使用安全。

　　（七）关于使用原则

　　《送审稿》明确了维修资金的使用应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则；规定了不得从维修资金中列支的情形，以及对维修资金使用的分摊方式；规定了申请使用人对使用过程中提供的资料的真实性、合法性负责，市房地产主管部门对资料是否齐备、填报内容是否规范进行审核；还规定了专户管理银行应当通过转账方式进行结算，不得支取现金等，以此规范维修资金的使用，保障资金所有者的合法权益。

　　（八）关于使用流程

　　《送审稿》明确了维修费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并对维修资金的常规使用和紧急使用分别制定了详细的使用流程。紧急使用流程适用于发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况时，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，无需业主投票表决通过的程序。