刚刚搬进兴宁宁新安置区的罗秀莲不时向安置区负责人询问老年人活动中心的建设情况，她很关心什么时候才能和以往一样，和老朋友坐在院子里打打牌、唠唠嗑。

棚户区改造是一项重大的民生工程和经济发展工程。市住建局数据显示，2015年，省政府下达梅州棚户区改造开工建设12369户（套），目前已开工建设12370户（套），其中城市棚户区改造的数量12365户（套），为全省第一。市委、市政府在征拆难度大、棚改数量大、改造融资难的情况下，创新建设模式，研究和部署棚改工作，多次到省住建厅、国开行广东分行等相关部门进行沟通对接，并采取多种融资模式结合，破解资金难题，确保让群众“拆”得放心、“迁”得安心。

记者走访了江南新城棚改区、兴宁棚改区和芹洋半岛棚改区三个点。兴宁棚户区改造数量大，时间早，棚改模式成为学习的范本；芹洋半岛棚改项目拿到了国开行关于政府购买服务模式的省内第一笔贷款；江南新城棚改安置房建设项目列入了国开行系统在广东的两个试点项目之一。

●南方日报记者 黄思华 通讯员 钟思婷

兴宁

棚改工作走在前面 村民开始入住

李志明是兴宁宁新安置区第一批交房入住的村民，今年7月份刚刚搬进了新房。18层的电梯房、绿化设施完善的小区、敞亮的100多平三房两厅。他刚开始还有些不太习惯，“这里蚊子没那么多，用水用电上网比以前好了。”除了现在住的一套房子，根据1：1的产权面积置换，李志明的三楼民房还置换了另外两套100平左右的住宅。

兴宁棚户区改造是三个棚户区中最早开始建设的，也是三个棚户区改造中唯一一个已经有村民入住的。

总量大

建设驶上快车道

兴宁棚户区改造包括福兴安置区和宁新安置区。南部新城需征地12500亩，拆迁房屋面积138万平方米，涉及3个镇（街道）12个村共3.3万人。兴宁住建局的数据显示，至目前，征收任务已完成87.7%，需征收的7384户被征收的房屋中，已丈量6474户，签订协议5748户，拆除房屋4981户。

走进宁新安置区，里面俨然就是一个高档的住宅小区，小区布局合理，绿化程度高，每栋住宅的架空层正在建设着老年人活动中心。“我们的小区是由上海设计院设计的，户型全部为南北走向，设计合理；还专门请深圳专业的物业管理公司来管理小区，家家户户也都用上了天然气。”安置区的负责人曾文跃介绍说。

2013年12月，兴宁棚改区一期开始动工，泥泞小道，杂草丛生，棚改区的原貌还依稀可见。历经两年的建设，3127套住宅拔地而起，部分村民已陆陆续续入住电梯房。二期的3044套安置房也于2014年11月开始动工，紧接着是三期的7913套。从村庄到都市的跨越，当地政府给村民定了“五年之约”。预计到2018年，兴宁的安置房可全部建设完成。

选址优

村民过上城市人的生活

从规划地图上看，福兴安置区和宁新安置区都处于市中心的位置，位于城市主干道的两旁，在安置区五公里范围内有公园、学校、银行以及大型超市，生活非常便利；从长远利益考虑，住宅的升级空间大。当地政府为村民选的安置区区位，无论是从生活便利性还是未来经济性来看，都是非常吸引人的。

从入住到现在虽然有一些细节问题出现，但是只要村民提出来，都会立马得到解决。李志明告诉记者，“一开始，我们就有人反映屋内移动信号不强，第二天马上有运营商打电话过去，过了不久手机信号的问题就处理好了；还有人反映进出小区的道路是泥土路、出入不便且尘土很多，在问题提出的几天后大马路上便有施工队开始动工修路。”当地政府对于问题的反馈速度，让村民深受感动。

融资难

广开渠道筹资

兴宁住建局副局长曾然在接受采访时提到，“对于山区来说，资金问题的解决是很棘手的，资金缺口大，社会资本难以进入，而这也逼迫着我们必须在有限的条件下去进行创新，来啃下这块‘硬骨头’。”

兴宁棚户区改造计划总投资约75.061亿元，因为资金比较缺乏，政府决定采取多种融资模式，多形式进行建设。

从一期项目的BT模式到二期项目利用国家棚户区改造政策争取资金，兴宁利用国家出台支持城市棚户区改造的政策，争取到了补助金及公共配套资金5400万元和国家开发银行9亿元贷款支持，并成为广东省第一个得到国家开发银行贷款支持的城市棚户区改造项目。在接下的三期项目中，兴宁计划采用“PPP模式”，于2016年动工建设，2018年交付使用。

芹洋半岛

棚改争当“排头兵” 首笔贷款已发放

芹洋半岛是嘉应新区的起步区和核心区，是全市中心城区扩容提质的重要载体，自2012年8月启动征收工作以来，棚户区改造工程就成为重中之重。项目自启动以来，采取市区联动、部门配合的工作方式，按照“先行规划、先行设计、先行征拆、先行建设”的工作思路全力推进。

走进安置区建设现场，可看到30栋住宅已封顶了26栋，还有4栋住宅的建设也在21层以上。在周围一大片空地的对比下，安置区的大楼显得格外得突出与高耸，远远望去都能很清楚地看到安置区的建设工地。

芹洋半岛规划总面积3865亩，计划总投资20.76亿元，建设安置房30栋共3070套，计划2016年4月底竣工验收。其中，需征地拆迁面积3411亩，涉及农户1137户，人口3300多人。

第一个吃螃蟹

申请国开行首笔新模式贷款

市国土资源局总规划师谢东安介绍，芹洋半岛棚改最大的亮点在于，成为国开行首笔以政府购买服务模式申请贷款的项目，贷款金额共16.6亿，解决了大部分资金来源问题。2013年9月经省住建厅批复，芹洋半岛品牌战略发展安置区项目纳入了国家和省2013-2017年棚户区改造规划之后，便开始准备材料，与国开行进行对接。

起初，芹洋半岛采用的是“限房价竞低价”房市对安置区用地进行了净地出让，于2013年10月由梅州大百汇公司竞得成为安置区建设业主单位。而在2015年2月，为解决资金问题，市委、市政府同意大百汇推出安置区建设，采取政府购买服务模式重新依法选定新的业主。

梅州市作为欠发达地区，财政资金较困难，因此通过省发改委和省住建厅，积极向国家争取棚户区改造和中央苏区的政策支持。目前，芹洋半岛争取到了2014年中央城市棚户区改造资本3131.92万元。

昔日城中村

摇身一变成城市花园

对于普通百姓来说，实现“居者有其屋”，并且住得安心、舒心，便是人生中一大幸事。从规划建设方面，芹洋半岛采用“一轴两区三组团”的规划结构，从医院、学校的配套到湿地公园、健身房的建设，让老人和小孩都有了安心的“后勤保障”，还有可去的休闲娱乐场所。

按规定，芹洋半岛将金山教育及配套用地、客家文化产业基地、S223线以北低丘缓坡用地以及芹洋半岛等4个城市棚户区改造项目的拆迁群众统一安排到芹洋半岛安置区集中安置，结合梅州城区扩容提质的实际情况，确定了棚户区改造项目可按被征收房屋面积1：1.2的比例进行整体规划设计。在规划图中，原先拥挤不堪、道路泥泞的城中村不见了，换来的是绿荫成行的生态廊道、环境秀美的湿地公园，3000多户村民今后也将通过棚户区改造等，逐步改善居住条件。

江南新城

征地拆迁“零上访” 棚改列入省试点

刘绍红是江南新城棚改区原先的居民，自己被拆迁的房子也才盖了没几年。对于征地拆迁，刘绍红看得比很多人更远：“征地拆迁是大势所趋，是一个城市要向前发展的必经之路，建设新城也是为了大家生活得更好。虽然还是以前自己盖的房子住着比较自在，但是不舍小家怎么建大家。”安置区建设是一项民生工程，村民入住城市的高层住宅，纳入新城建设范围，既可优化周边资源，建设完善的配套设施，也便利于居民生活。

多样化安置以民意为重

江南新城征地拆迁需要安置的面积约200万平方米，却创造了“零上访”的纪录，除了要保障好群众的利益，在制定拆迁安置计划时不让群众亏一分钱之外，还需要工作人员在做群众工作的时候，做到为民着想，与群众实现沟通与互相理解。

经梅江区多次征求被征收群众的意见，绝大部分人都不愿意另行安置，也不愿意自掏腰包补贴差价，而且还考虑到政府资金方面紧张的因素，因此，最后选择由嘉应新区主导建设的模式，采取货币安置和建设安置区两种方式，并逐月按时发放每月600多万、共1.16亿元的临迁安置费。另外，在所规划的区域当中，安置区的选址也是选在了最好的区域，全部安置区都在公共交通、教育、医疗、购物、休闲等生活设施配套齐全的新城中心地块。

江南新城安置区主要分为吉祥安置区、站前安置区、坜明安置区和上坪安置区，主要分为三个阶段建设。“目前我们已完成了30万平方米货币安置和首批362套安置房建设。”嘉应新区办公室主任谢崇杰说。

创新融资模式破解“拦路虎”

据嘉应新区管委会测算，整个江南新城征地拆迁和公共服务建设约需投入220多亿元，如果单纯依靠政府投资，远远不能满足江南新城建设需求。为解决“钱从哪里来”的问题，江南新城棚改运用市场办法，通过多形式融资贷款，来破解资金难题。

根据国发〔2015〕37号文件《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，江南新城积极与国开行广东分行、农业发展银行的沟通对接，大力推介本地优势项目，因地制宜先行实施棚户区改造安置房建设模式，采用政府购买服务模式（融资、勘测、设计、施工一体化），并列入国开行系统在广东的两个试点项目之一。

通过积极争取政策性贷款的支持，江南新城已筹集到位或近期可到位的融资贷款共计116.78亿元。其中，包括政策性贷款65亿元，其中32亿元国开行棚改安置专项贷款已正式审批，国家农发行土地政治收储项目7亿也已到位。同时，积极争取将30万平方米货币安置项目、3634套安置房项目、上坪362套安置房项目纳入国开行贷款政策支持。

另一方面，江南新城棚改通过引入社会资本来解决启动资金，当地政府积极加强与大型国企、央企和上市公司的沟通对接，创新推进PPP、政府购买服务和PPP＋政府购买服务等模式，引进国企、上市企业；现争取到17.7亿元资金，并以资金本金的形式投资入股建设江南新城安置房、道路管廊和公园等公共服务设施，有效地解决江南新城公共服务设施项目建设启动资金。

除此之外，还通过优化融资结构，来实现滚动发展。采用整合现有资源、注入新增资产、盘活存量资金等房市，进一步做大做强投融资平台，统一对外融资、归还借款。通过依托投融资平台功能，江南新城在归垫市财政前期投入20多亿元的基础上，利用债务置换、盘活抵押物等手段，对原有的31亿元贷款进行结构性优化。

同时，再将原有贷款年限短、利率高的11亿元债券和信托资金进行优化，争取将江南新城原有期限短、利率高、抵押物多的贷款结构全部调整为10-15年以上的长期低息贷款，延长还款时间，减少投资成本，实现滚动发展。

■对话

国开行与梅州的合作未来会进一步加强

南方日报专访国开行广东分行住宅金融办公室主任卢恩健

南方日报：申请国开行的贷款需要哪些条件？

卢恩健：主要要满足两个条件，一个是要经过广东省住建厅的认定，第二是申请项目要列入全国棚户区改造的规划之内。

南方日报：今年国开行的贷款情况如何？广东省棚改贷款申请的主要地区有哪些？

卢恩健：国开行承诺贷款金额约280亿元，现落实发放贷款80亿元，还余61亿元贷款未发放。贷款申请地区主要集中在广州、韶关、梅州和清远等几个城市，这些城市现在都主要在进行扩容提质和新城建设。

南方日报：近几年国开行的政策性贷款发放的趋势如何？

卢恩健：国开行的贷款利率为4.145%，周期为10-25年。从2012年开始，贷款的金额总体呈上升趋势。尤其是2014年，棚改贷款的数额大幅度上升；根据国务院的部署，2015－2017年全国的棚改数量将增加到1800万套，因此贷款金额也会随之增加。

南方日报：梅州兴宁为何会成为国开行在广东省第一批贷款发放的地区？其他地区的情况如何？

卢恩健：主要是梅州市委、市政府对于政策的理解充分，并且工作跟进及时、进度快，各方面条件也比较成熟。梅州市的棚改工作是走在全省前列的。而对于广东省其他地区，现经过我们一段时间的宣介工作，各个地市对国开行的贷款政策都比较熟悉了，符合条件的项目也陆陆续续开始了申请的工作。

南方日报：未来国开行与梅州还会有哪些合作？

卢恩健：国开行与梅州的合作未来会进一步加强，会从棚改方面延伸到基础设施、园区建设、产业升级和交通建设等多个方面。