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梅州市住房保障制度改革创新实施方案
来源:市住建局  时间:2016-10-14 16:09:11  浏览:-
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为进一步构建和完善我市住房保障制度,切实保障和改善民生,促进实现住有所居目标,根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔201145号)、《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)和《广东省住房保障制度改革创新方案》(粤府办〔201212号)要求,结合本市实际,制定本实施方案。

一、指导思想和总体要求

(一)指导思想。从保障和改善民生出发,推进住房保障制度改革创新。坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则,合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准,按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路,探索建立与梅州经济社会发展相适应的新型住房保障制度,服务“一园两特带动一精”产业发展战略,助推绿色的经济崛起,建设富庶美丽幸福新梅州。

(二)总体要求。到“十二五”期末,全市保障性住房覆盖面达到20%左右,力争使我市城镇中等偏下和低收入家庭(包括最低收入特殊困难家庭,简称低保收入家庭,下同)住房困难问题得到基本解决,新就业无房职工住房困难问题得到有效缓解,外来务工人员居住条件得到明显改善。确保低保收入家庭中的孤、老、病、残等特殊群体和新引进高素质人才的住房问题得到优先保障。新引进高素质人才的住房保障问题,我市其他文件有特别规定的,从其规定。

二、建立以公共租赁住房为主体的新型住房保障制度

(一)保障性住房以公共租赁住房为主体。

本实施方案所称公共租赁住房(以下简称公租房),是指限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、新引进高素质人才和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

全市逐步将直管公房、廉租住房和公租房等保障性住房统筹管理、并轨运行,统一归类为公租房。根据供求需要,逐步将租约期满的直管公房转为公租房。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度,解决住房保障对象基本居住需求。为实现社会公共资源的共享,公租房一律只租不售,循环使用。除已批准立项的项目外,暂停新建经济适用住房,将其供应对象纳入公租房供应范围。

(二)合理确定保障对象,做到两个优先。

公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工(含新引进高素质人才,下同)和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。新引进高素质人才、本地城镇户籍符合条件的低保对象中的孤、老、病、残群体等重点优抚对象,在同等条件下予以优先保障。

城镇低保住房困难保障对象是指收入水平在当地民政部门规定的最低生活保障标准线内、人均住房建筑面积低于13平方米的家庭。城镇低收入住房困难保障对象是指收入按照上年度城镇居民人均可支配收入60%确定、人均住房建筑面积低于13平方米的家庭。

各县(市)人民政府可结合当地实际,合理确定并公布住房保障对象条件。

(三)健全保障方式,实行分类保障。

住房保障实行实物配租与货币补贴等方式相结合的办法。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求;符合低保条件的住房困难保障对象自愿选择通过市场租赁等途径解决住房的,可以向政府申请廉租租赁补贴;新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。

在增加公租房实物供应的同时,可通过发放廉租租赁补贴,增强符合条件的低保住房困难对象在市场上承租住房的能力。

(四)科学规划建设,合理确定户型面积。

保障性住房建设采取集中建设与分散建设相结合的方式。本着有利工作、方便生活的原则,新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要,同步建设相应配套设施、生活服务用房、管理用房,实施物业管理。

新建的成套公租房,单套建筑面积不得超过60平方米,以40平方米左右为主。鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房,应执行国家宿舍建筑设计规范,人均住房建筑面积不低于5平方米。

(五)合理确定租金标准。

公租房租金实行政府定价。综合考虑当地经济社会发展水平以及市场租赁价格水平等因素,并根据保障对象的承受能力,按照略低于同期、同区域、同类型普通商品住房市场租金水平的原则确定。

租金的具体标准由市或县(市)住房保障主管实施部门会同同级财政、民政、价格等主管部门确定,实行动态调整,并报同级政府批准后及时向社会公布。

符合条件的低保家庭承租公租房,按照政府有关文件规定收取廉租租金。

(六)以需定建,轮候保障。

市、县(市、区)根据确定的保障对象、方式和标准,开展需求申报调查,制订建设规划,定点建设,轮候分配。

1开展需求申报。按照市、县(市、区)人民政府公布的申报条件,由符合规定条件的申请人向户籍或就业所在地街道办事处(镇政府)申报住房保障需求,各级人民政府应定期作调查摸底。各类工业园区的外来务工人员由其所在企业统一申报。

2统计建档公示。市、县(市)住房保障部门将复核后符合条件的申请家庭情况统一在当地政府公众信息网或住房保障部门网站进行公示。对经公示无异议或者异议不成立的,纳入公租房保障对象,由住房保障管理部门予以登记造册,并对相关数据进行统计分析,建立统一的纸质及电子文档。

3制定建设规划。市、县(市)人民政府根据需求对象申报情况,结合当地财政承受能力,按照逐年分步解决、定期轮候的原则,组织制定公租房建设规划。

4定点登记需求。市、县(市)人民政府按照公租房建设规划,在政府网站向社会公布项目选址地点和建设方案,接受符合条件的申请人进行定点需求登记,并按照登记情况组织编制年度建设计划。定点需求登记结果应在政府公众信息网或住房保障部门网站上公示。

5实行轮候分配。根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况,对保障对象实行轮候分配。具体轮候规则和轮候期限由市、县(市)人民政府主管部门制定。

(七)多种建设模式并举,筹集公租房房源。

在抓好政府投资或统筹建设公租房的同时,积极鼓励社会力量投资建设公租房,多渠道筹集公租房房源。

1政府投资建设。即由政府划拨土地并投资建设和管理的公租房。政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。政府投资建设的公租房由政府的代建机构负责组织建设。政府投资建设的公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施,统一管理经营。

2社会投资建设。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持,由房地产开发企业或投资机构出资建设的公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房,并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。

3单位自筹建设。在符合城乡规划前提下,经市和县(市)人民政府批准并办理有关用地手续,企事业单位可以利用自有存量建设用地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房,纳入当地政府统一监管,优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租;剩余房源可调剂安置其他保障对象租住。

4开发项目配建。即在新建普通商品住房、“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造时,配建一定比例的公租房。公租房配建比例一般不低于规划住宅建筑总面积的5%,并在土地出让合同中约定。配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。

5以资代建。对零星开发或建设规模较小的项目,经开发商申请,由有关部门批准,可选择以资代建的方式由政府异地建设公租房。选择以资代建的,应明确资金标准按商品房销售市场价缴交、需缴纳的配建资金总额、配建资金的缴纳方式、缴纳时限和违约责任、缴存帐号等事项。

6各类园区集中配建。外来务工人员集中的各类开发区、产业园区等,由政府统筹规划,按照集约用地、集中建设的原则,由政府直接配套或引导投资主体建设公租房,就近解决新就业无房职工、外来务工人员等不同层次的住房需求。对园区配套建设的员工宿舍,在土地出让合同、项目立项、规划设计时,应明确其保障性住房(员工宿舍)性质,进一步规范建设和管理。

7利用集体建设用地建设。按照控制规模、优化布局、只租不售、权属不变的原则,经批准可积极探索利用农村集体建设用地和农村经济发展留用地建设公租房。建成后可向符合住房保障条件的对象出租,也可由政府或企事业单位整体承租后,再向符合条件的对象出租。

社会投资、单位自筹建设、开发项目配建、园区集中配建、利用集体建设用地建房等模式建设的公租房只能整体确权,允许整体转让,不得分拆确权,不得分割转让。

8BT”模式。为解决公租房建设资金不足问题,经市政府批准可采用“BT”模式,通过项目公司总承包,融资、建设、验收合格后移交给政府,由政府按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

(八)严格准入、分配与退出管理。

1严格准入管理。严格执行“三级审核、两级公示”制度,市、县(市、区)住房保障部门会同当地民政、街道办事处(镇)、居委会,从申请人家庭人均可支配收入、资产标准和人均住房面积三个方面严格规范住房保障准入管理。建立完善住房保障管理信息系统,加强部门联动,实现信息共享,进一步提高资格审核的公正性和准确性。

2组织审查核实。申请人所在地街道办事处(镇政府)或企业对申请人家庭收入、家庭住房状况是否符合承租公租房条件进行初审,并提出初审意见。经初审符合条件的应将申请人基本情况和初审意见在申请人所在社区和单位进行公示,公示时间为7天;公示期满,对公示无异议或经查证异议不成立的,将初审意见和申请人的申请材料一并报送当地民政部门。当地民政部门应自收到申请材料之日起10个工作日内完成对申请家庭收入情况的审核工作;对符合低收入家庭收入标准的,应出具家庭收入核定证明,对不符合条件的,应作出书面说明。民政部门完成审核后将申请材料和核定结果一并送当地住建(房管)部门。住建(房管)部门收到审核材料后应在10个工作日内完成对申请家庭住房状况的审查(复核)。

3优化轮候机制。综合申请人家庭人均可支配收入、住房面积、家庭人员结构、轮候时间等因素制定轮候规则。建立住房保障轮候册,将经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的申请人,按照轮候规则列入轮候册进行轮候。加强对轮候人员收入、住房等情况的动态监管。申请人因有关情况发生变化不再符合保障条件的,及时取消其轮候资格,所有住房保障轮候信息应通过政府公众信息网或住房保障部门网站等平台予以公开,接受社会监督。

4严格分配制度。加强对公租房分配方案的审核和监督,采取定点需求登记、摇号抽取顺序号并依据顺序号抽签选房、公众参与、媒体监督等方式,实行“登记结果、分配过程、分配结果”三公开,确保公租房分配公开、公平、公正。行政主管部门应主动邀请人大代表、政协委员进行监督。

5健全退出机制。健全住房保障资格年审制度,通过“三审两公示”、开通投诉渠道、群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式,加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查。

住建(房管)部门要会同民政、国土、公安、人力资源和社会保障等相关部门对已经享受公租房政策的对象所申报的户籍、人口、收入、资产、住房、工作、社会保障缴纳等变动情况进行审核,每年全面复核一次。

对以欺骗等不正当手段,登记为轮候对象或者承租公租房的,由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款,记入公租房管理档案;登记为轮候对象的,取消其登记;已承租公租房的,责令限期退回所承租公租房,并按市场价格补缴租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行,承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公租房。

三、落实配套政策和保障措施

(一)多渠道筹集保障资金。

1加大政府财政投入。积极争取中央和省公租房建设专项补助资金的同时,市和县(市)人民政府应将公租房建设资金纳入年度财政预算,通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。应将土地出让收入的5%专项用于保障性住房建设,财政资金安排不足的地区要提高从土地出让收入提取住房保障资金的比例。

2加大住房公积金投入。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后,全部用于公租房建设。积极创造条件,加大住房公积金缴存比例和归集力度,争取成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放公租房建设贷款,进一步盘活使用好住房公积金余额。

3企业债券融资。可设立公租房投融资公司,作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据,专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业,可在政府核定的公租房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于公租房建设的,优先办理核准手续。

4金融创新试点。在公租房建设任务重、资金需求量大的城镇,积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点,探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业贷款、社保基金、保险资金、BT”融资模式等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。

5落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金,并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

(二)确保用地供应。

落实土地储备制度,确保用地供应。把公租房用地优先纳入土地储备之中,根据需求明确具体地块、面积。政府投资建设的公租房建设用地以划拨方式供应;其他方式投资建设的公租房建设用地可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。采取租赁方式的,可按年缴纳土地租金。

国土资源部门要将公租房建设用地纳入年度建设用地供应计划;涉及新增公租房建设用地的,要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标,确保供应。涉及办理公租房建设用地手续的,要建立绿色通道路,简化程序,加快办理。在外来务工人员集中的产业园区,各县(市、区)应当统筹规划,按照集约用地、集中建设的原则,引导各类投资主体建设公租房。

(三)确保规划到位。

市、县(市、区)人民政府要根据需求情况,合理组织编制公租房建设规划和年度建设计划。在符合城市规划控制指标的前提下,公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握,适当提高容积率。公租房项目规划设计要遵循省地、节能、环保要求,外观立面应结合实际,尽可能体现客家建筑风格。

(四)创新保障体制。

1设立住房保障委员会。市设立住房保障委员会,行使本地区住房保障工作的决策权和监督权。市住房保障委员会主任由市政府分管领导担任,副主任由市政府对应的副秘书长和市住房城乡建设局局长担任,成员由人大代表、政协委员和市府办公室、市监察局、市发展改革局、市财政局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市国土资源局、市民政局负责人以及专家学者、群众代表按一定比例组成。

各县(市、区)要成立相应的机构,加强领导。

2市住房和城乡建设局为市政府住房保障管理机构。负责拟订全市住房保障政策,组织编制住房保障发展规划、年度建设计划并监督实施,指导监督各县(市、区)的公租房建设和管理等工作。视保障房发展和日常管理需要,可按规定程序向机构编制部门专题申请设置非营利性的住房保障具体实施机构,负责承办公租房的需求调查、登记、运营管理和维修养护等日常工作。公租房所在地基层政府民政、公安、房管等有关部门及镇(街道办)应指定专职人员配合做好工作。

各县(市、区)人民政府应明确住房保障工作管理机构,负责辖区内的住房保障工作。

四、加强组织领导

由市政府牵头,成立相关单位参加的市住房保障制度改革工作领导小组,建立联席会议议事制度,成员单位各司其职,协助市住房保障委员会制定全市住房保障制度改革重大方针和政策措施,研究部署和指导实施住房保障制度改革工作。

各县(市、区)人民政府应根据本方案并结合本地区实际情况,制定具体实施方案,明确职责分工,层层落实责任,确保住房保障制度改革创新工作顺利推进。

市住房城乡建设局要会同市编办、市发展改革局、市监察局、市财政局、市国土资源局、市金融办等部门,加强对全市住房保障制度改革创新工作的统筹协调、组织实施和检查指导。