梅州市人民政府办公室关于印发

梅州市区住宅专项维修资金

管理实施细则的通知

各县（市、区）人民政府，市府直属和中央、省属驻梅各单位：

《梅州市区住宅专项维修资金管理实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

梅州市人民政府办公室

2013年11月13日

梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强梅州市市区住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关规定，结合市区实际，制定本细则。

第二条 梅州市市区商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按国家和广东省有关规定执行。

第三条 本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（一）本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、物业服务用房以及房屋外墙面等。

（二）本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房城乡建设部门是梅州市区住宅专项维修资金的行政主管部门，会同市财政部门负责梅州市区住宅专项维修资金的指导和监督工作。街道办事处、镇人民政府和区房地产主管部门予以协助和配合。

第六条 市住房城乡建设部门应当按规定委托当地商业银行作为市区住宅专项维修资金的专户管理银行，并与受委托的商业银行签订住宅专项维修资金管理协议，明确双方权利义务，并在专户管理银行设置住宅专项维修资金一级账户。已划定物业管理区域的，以物业管理小区名称设置二级账户，小区内每幢楼为单位设置三级账户，缴存住宅专项维修资金的业主按房屋户门号设置四级账户核算管理；未划定物业管理区域的，以每幢楼为单位设置二级账户，缴存住宅专项维修资金的业主按房屋户门号设置三级账户核算管理。

第二章 资金交存

第七条 下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第八条 住宅专项维修资金首期交存主体和时间：

（一）新建商品住宅项目。本细则实施后新建的商品住宅项目，业主应当在办理商品住宅交付使用或办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入市住房城乡建设部门开设的住宅专项维修资金专户。

自竣工交付使用之日起超过一周年（含一周年）未售出（含留用）的房屋，开发建设单位应当在一周年届满之日起30日内按照尚未售出商品住宅的建筑面积缴存首期住宅专项维修资金。开发建设单位在售出商品住宅时，可与购房人约定收回所售房屋账户内结余的住宅专项维修资金。

（二）现有商品住宅项目。本细则实施前已建好的商品住宅项目，商品住宅已出售且业主已缴交住宅专项维修资金（包括已缴交的属于住宅专项维修资金范围的各类费用）的，代收代管单位应在本细则施行之日起3个月内，将住宅专项维修资金收支情况汇总，列出已收和应收未收住宅专项维修资金的业主明细表，按要求报市住房城乡建设部门备案，并将代收代管资金存入住宅专项维修资金专户。未达到首期住宅专项维修资金缴存额的，业主应当缴足。

本细则实施前已建好的商品住宅项目，商品住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的商品住宅项目，除国家和省另有规定外，由相关业主自行组织业主大会决定后进行补建。

第九条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。

住宅建筑安装工程每平方米造价由市住房城乡建设部门根据本地实际情况合理确定、公布，并适时调整。

第十条 在一个物业管理区域内，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业参照住宅专项维修资金的标准交存专项维修资金。

第十一条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

第十二条 首期住宅专项维修资金的交存按以下程序办理：

（一）开发建设单位应在销售或预售房屋前，将该商品住宅项目的名称、地址、幢号、房号、建筑面积等情况报送市住房城乡建设部门备案。

（二）开发建设单位在销售或预售房屋时，应统一使用含有缴存住宅专项维修资金条款的商品房买卖合同，并受市住房城乡建设部门委托，在与购房人签订商品房买卖合同时，发给市住房城乡建设部门印制的《住宅专项维修资金缴款通知书》。

（三）业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位可受业主委托办理缴存首期住宅专项维修资金手续。

（四）专户管理银行在业主（含开发建设单位）交存首期住宅专项维修资金后，应向其出具《住宅专项维修资金登记簿》（下称《登记簿》）和广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》，以便缴存人办理入住和产权确认手续。

第十三条 房屋产权登记部门在办理商品房产权登记时，应将住宅专项维修资金缴存情况列入工作内容。对未按规定缴存首期住宅专项维修资金的业主，应告知其足额交存。

第十四条 开发建设单位应当将住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。

未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十五条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由市住房城乡建设部门代管。业主大会成立后，业主委员会应当书面通知市住房城乡建设部门，市住房城乡建设部门应当在收到通知之日起30日内办理相关手续。

第十六条 业主住宅专项维修资金账面余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续交。

（一）成立业主大会的小区，续交方案由业主大会决定。已实施物业管理的，由物业服务企业拟订续交方案；未实施物业管理的，由相关业主拟订续交方案。续交方案经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后实施。面积和业主人数按照下列方式确定：

1．专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

2．开发建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

（二）未成立业主大会、已实施物业管理的小区，由物业服务企业或房屋管理单位拟订续交方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后实施。

（三）未成立业主大会、未实施物业管理又没有房屋管理单位的小区，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同（或业主代表）提出续交方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后实施。

第三章 资金使用

第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。

第十八条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

涉及尚未售出的商品住宅或者非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十九条 需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议和方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金情况的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等；

（二）物业服务企业或相关业主组织召开业主会议通过使用建议和方案；使用建议和方案应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并在小区内公示不少于5个工作日；

（三）物业服务企业或相关业主组织实施使用方案，并与维修单位依法签订施工合同；施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序，以及支付工程款项的划款方式和要求等；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向负责管理住宅专项维修资金的市住房城乡建设部门或业主委员会申请列支；

（五）市住房城乡建设部门或业主委员会审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知书。业主委员会依据使用方案审核同意的，应当报市住房城乡建设部门备案；市住房城乡建设部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）专户管理银行在收到划转住宅专项维修资金的通知后将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

发生危及房屋安全等紧急情况，或依照有关法律法规和相关强制性技术标准，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按本条第四项、第五项和第六项的规定办理。未按规定实施维修和更新、改造的，可由区房地产主管部门组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第二十条 物业服务企业、业主委员会或相关业主应当在维修、更新或改造物业竣工验收合格后10个工作日内，在物业区域内显著位置将资金使用、分摊等情况进行公示，接受业主监督。

第二十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新或改造费用；

（二）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）物业管理区域内，依法应当由相关部门承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

第二十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 资金监管

第二十三条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应持住宅专项维修资金过户的协议书、《登记簿》凭证、房屋权属证明、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十四条 因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

第二十五条 市住房城乡建设部门负责建立信息化管理系统，依法对住宅专项维修资金的归集、查询、使用等环节进行管理。

第二十六条 业主委员会应每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求业主委员会进行复核，或向专户管理银行查询。

第二十七条 专户管理银行应当每年至少一次向市住房城乡建设部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对帐单。

市住房城乡建设部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立健全住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十八条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十九条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

市财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。

第五章 法律责任

第三十条 开发建设单位违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的，按《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十八条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十一条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，按《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定给予前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

市、区人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，按《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

市、区人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，按《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十三条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十四条 各县（市）可依据本细则结合实际另行制定住宅专项维修资金的管理办法，也可以参照本细则执行。

第三十五条 本细则自2014年1月1日起施行，有效期为5年。