控制整体规模 保持适度增长——梅州市30家房地产开发情况简析 (08-01)
控制整体规模 保持适度增长
——梅州市30家房地产开发情况简析
2003年末，梅州市企业调查队随机抽取全市30家具有独立法人资格和资质等级四级以上的房地产开发企业进行调查，现将调查结果简析如下：
一、基本情况
被调查的30家企业中，资质等级二级3家，三级9家，四级及以下18家。被调查的30家企业全年计划投资84580万元，实际完成投资79752万元，投资完成率94.3%。在完成投资总额中，其中土地购置完成9030万元，占总投资11.4%；住宅建设完成投资42141万元，占总投资的52.8%；商业营业用房完成投资15076万元，占总投资18.9%；别墅和高档公寓完成投资420万元，只占总投资0.5%；其他完成投资13085万元，占总投资的16.4%。本年在建房屋施工面积88.8万平方米，竣工面积37.3万平方米，竣工率 42%。销售面积22.9万平方米，占竣工面积61.4%。空置面积11.2万平方米。 在销售面积中，普通住宅19.0万平方米，占总售出面积的83%。商业营业用房2.4万平方米，占总销售面积的10.5%。被调查的30家企业全年共售出房屋面积22.9万平方米，占竣工面积37.3万平方米的61.4%，对比上年同期的57.4%，增加4个百分点。销售面积22.9万平方米，占总施工面积88.8万平方米的25.8%，对比上年同期的30.7%，下降5个百分点。由此可见，由于销售速度减慢，导致建设项目总体建设速度呈减速的趋势。空置面积11.2万平方米，占竣工面积的30%,对比上年同期的24.4%，增加5.6个百分点。其中，空置住宅面积8.5万平方米，商业营业用房空置面积1.8万平方米。随着空置面积的增加，企业销售压力增大，并带来资金积压，按平均房价每平方米1387元计算，仅此一项积压资金就达1.6亿元。从资金来源看，被调查的30家企业中，共获得开发资金83809万元。其中自筹资金69118万元，占总资金来源82.5%。定金和预收款9556万元占总资金11.4%。银行贷款3857万元，占总资金的4.6%。个人住房按揭贷款1458万元，占总资金1.7%，超过八成以上的资金由企业自筹，企业融资绝大多数由企业自行承担风险。
二、目前房地产开发总体呈健康发展的态势
从投资的总体来看，一是投资完成率较高，投资完成率达到94.3%，投资效果明显。二是投资方向合理，投资的主体大多是普通住宅和商业营业用房，二者合计占71.7%，别墅和高档公寓只占0.5%，片面追求高价值的高档住宅完全得到控制。三是从销售房屋面积来看，销售面积占竣工面积的比率比上年提高4个百分点。四是虽然出现了空置面积占竣工面积的比率有所增加，但是空置总量不大。据了解，空置的现象是一些历史遗留问题和由于区位、质量和产品结构以及价格问题等不适销对路所造成的。五是近年来，政府与企业对房地产发展态势把握更有经验和更理性化。对市场的不良动态能够作出灵敏的反应，及时采取调控措施，优化产品结构。许多开发商更加注重理性思维，减少了盲目性投资。因此我市的房地产业仍然呈持续健康发展的态势。
三、发展规模偏大，必须控制房地产整体规模
房地产投资发展必须与社会经济增长和居民收入相适应。从调查资料显示：被调查的30家企业认为整体规模偏大的有20家，占调查总数的近七成，认为规模适中的10家，占总调查数的三成多。同时对是否过热现象的判断时，七成回答是肯定，三成作出了否定的回答。认为本地区房价过高的回答只有一家，偏高8家，适中13 家，偏低8家。但业内人士同时认为今后2年我市房地产发展规模不能盲目扩大，必须控制房地产整体规模。
四、需求不足是影响购买能力的主要因素。
从30家被调查企业资料显示，回答目前市场需求不足的达24家，占总企业数的80%。由于需求不足，在回答个人购买力和商品房销售状况时认为一般的占22家，认为较低较差占8家，同时认为要启动房地产市场最主要的因素是地方经济发展的占七成。从购买者提供的信息来看，目前购买者购买的意向选择，首选是区位因素，其次是价格因素，再者就是家庭收入因素，均占被调查总数的六成以上。但同时有五成以上对物业管理等因素作了肯定。认为当前本地区商品房空置现象时，回答正常的有3家，只占一成，比较严重和非常严重达到18家占60%，其余9家认为不算太严重。
五、企业家信心指数下降
根据上年末企业景气调查情况分析，我市房地产景气指数仍维持在112.5属于正常景气区间运行，但对目前房地产业发展状况和前景的判断时，企业家回答的信心指数却令人担扰，信心指数跌至87.5，比前一季度下降37.5点，比上年同期下跌25点，今年一季度预计会降至75点。这样，企业家信心指数可以说是在很不景气区间运行，企业家对房地产开发投资的信心受挫。
六、存在的主要问题
1、市场需求不足。由于梅州属经济欠发达地区，整体经济总量不太，对绝大多数百姓来说收入不高。据城市经济调查资料显示：2003年我市城市居民人均可支配收入7673.59元，远低于全省平均水平，同时，近年来企业改革重组造成下岗职工逐渐增加，直接影响家庭收入，影响居民购房欲望。加上经过了多年的发展，城区房地产业已具有一定的规模，城区居民人均使用住房面积已达26.6平方米，户均使用面积达到94平方米，并且绝大多数是成套住宅，住房条件得到了改善，而且外来常住人口少，对商品房的消化程度较弱，从被调查的30家企业来看，回答制约梅州房地产销售因素，认为市场需求不足就有24家，占总企业80%，其次是经济发展因素19家占63.3%。
2、企业风险增加。由于央行和建设部对直接投资房地产的贷款规模作了重大调整，直接投资房地产的金融机构受到限制。从被调查的30家企业中来看，实际获得开发资金83809万元，其中国内贷款只有3857万元，仅占总资金来源的4.6%,82%的资金通过企业自筹获得，企业投入比例大面积提高，国内贷款规模逐步压缩，企业资金来源过于单一，购房者又不愿意过多通过金融机构进行购房按揭贷款。另外在本年投资总额中实现销售收入5.17亿元，仍有2.8亿元没有实现回笼，加上其他单位(个人)拖欠企业资金0.91亿元，空置房沉淀1.55亿元，三项合计达5.26亿元。因此企业在资金方面，必然要承担更大的风险。
七、建议：
1、谨防过热。从防止规模过大的角度来看，政府要采取积极措施，确保房地产增长速度与国民经济发展水平相协调，特别是在连续几年产销两旺和投资高增长的情况下，针对房地产出现由“热”到“过热”的现象，要有足够的警惕，并采取具体措施加以防控。通常的做法是通过控制土地可供量来防止“过热”，但同时也要保持一定的增长，允许一定的可供量，适应群体的消费需求。
2、激活市场。由于需求不足，购买者热情不高，特别是对近来发生的房地产市场案件增加，投诉逐年上升的趋势。政府对房地产市场中的合同欺诈，虚假广告等违法行为，必须加大打击力度，使房地产购买合同有充分的法律保障，同时，职能管理部门和传播媒体应加强监督，努力创造一个良好的交易氛围。
3、优化产品结构。目前我市对住房仍存在一定的有效需求，居民购买力空间大量存在。尤其是对八十年代建设的住宅，不论在结构、环境空间，存在的缺点或不足，是无法改变的现实，只有通过换房才能解决，因此投资者必须把握时机，对市场的定位要合理准确，按调查结果排在前三位的分别是区位因素，、家庭收入状况和价位的高低，根据不同层次的需求，及时调整产品结构，创造一个良好的住宅环境满足市场需求。
4、注重小区规划，打造区域品牌。从调查情况来看，我市除了梅园新村、鸿都花园、客都新村等享有品牌小区外，大部分住宅小区普遍存在“小”而“散”，住宅小区不规范，整体功能不全，管理不到位，住户安全状况不佳，缺少绿化和休闲健身场所的现象普遍存在。这就要求在立项时，必须做好整体规划，坚持以人为本，考虑泊车位、银行、商场、学校、医疗、餐饮、保安以及相关配套设施的布局，结合社区建设铺开路子，尽力打造城中之城，使小区内形成一个整体村落，小区内人人享有安居乐业、平等共存的待遇，为实现“文化梅州”创造优美的住宅环境。
撰稿：徐伟年 第1期（总第32期）市企调队
