2014年，我市积极推进 “三大抓手”，加快中心城区扩容提质，全力打造粤闽赣边区域性中心城市，江南新城、梅县新城、芹洋半岛加紧建设，其他县（市、区）中心城区进一步扩大，全市房地产开发投资继续保持高速增长态势，但存在待售面积大幅上升等问题。现将有关情况分析如下：

一、房地产投资大幅增长。2014年全市房地产开发经营公司173家，比上年增加27家，碧桂园、富力、奥园、万达等知名房地产企业陆续进驻梅州，全市房地产投资完成128.29亿元，比上年77.02亿元，增加51.27亿元，增长66.6%，增幅居全省第一，比全国全省分别高56.1和48.9个百分点，比全市固定资产投资增长高27个百分点，对全市投资增长贡献率44.4%，拉动全市投资增长17.6个百分点。12月末，全市金融机构房地产贷款余额166.43亿元，同比增长43.8％，其中房地产开发贷款余额54.12亿元，比增53.4％，个人购房贷款余额112.3亿元，比增39.6％。从全市8个县（市、区）房地产投资增长情况看，房地产投资增长差距较大，大幅增长的有3个县（区），分别是梅县区、丰顺县和梅江区（含市直），完成投资43.67亿元、10.14亿元和42.69亿元，分别增长157.5%、124.6%和73.0%，增长下降的有3个县，蕉岭县、大埔县和五华县分别下降29.5%、9.8%和4.7%。梅州城区（梅县区和梅江区）是我市房地产投资最集中地域，投资额86.37亿元，占全市投资总额比重67.3%，同比增长107.5%。2014年全市商品房施工面积959.99万平方米，比上年增加227.43万平方米，增长31.0％，竣工面积229.97万平方米，比上年增加66.57万平方米，增长40.7％。

2014年梅州市分县房地产投资增长情况表

二、商品房销售面积、销售额增加。2014年全市商品房销售面积230.54万平方米，同比增长22.5%，商品房销售金额108.31亿元，同比增长27.7%。其中，期房销售大幅增加（按现行统计制度，房地产销售是指报告期内签署正式买卖合同的商品房，包括现房和期房两大类），全市期房销售面积132.02万平方米，增长56.4%，占全部房地产销售面积的57.3%，比上年提高12.5个百分点，期房销售金额65.91亿元，同比增长58.3%，占全部房地产销售总额60.9%，比上年提高11.8个百分点。现房销售面积98.5万平方米，同比下降5.1%，现房销售金额42.40亿元，同比下降1.8%。从有关部门了解到，我市商品房销售对象主要是本地居民，外地居民（以居民身份证作判断）也占一定份额，梅州城区（包括梅县新城）外地居民购房占城区商品房销售比重13.7%，其他县（市、区）大型楼盘如兴宁碧桂园外地居民购房占7.5%、丰顺碧桂园和美景花园外地居民购房分别占30%和20%。据税务部门的资料，2014年全市国、地税房地产业税收23.65亿元，比上年的19.21亿元，增加4.44亿元，增长23.1％。　　　　　

三、商品房实际销售价格回落。2014年全市商品房（含住房、店铺、车库等）销售均价4698元／平方米，同比上年增加193元，增长4.2％。商品房销售价格同比上涨的原因主要是销售结构发生变化，商品房档次提高，高档楼盘增加，如电梯房、别墅增加，步梯房减少，带来均价上涨。但按同一公司数据对比，如梅州市鸿兴投资实业公司（万象江山楼盘）、梅州市正兴房地产开发公司（御景东方楼盘）、梅州市永兴房地产开发公司（星汇湾楼盘）等房企销售均价比上年分别下降8.6％、10.2％、5.9％。面对当前房地产销售市场，企业主要采用以“低价走量”方式促销，除直接降价外，有的采取房价打折、赠送物业费、装修费等礼包优惠方式促销，优惠3～5％。

四、待售面积大幅上升。2014年12月末全市商品房待售面积201.92万平方米（指已竣工可供销售或出租，尚未销售或出租的商品房建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋建筑面积），比上年增加80.5万平方米，同比增长66.3％，其中房地产大县梅县区待售面积110.35万平方米，增长127.6％，梅江区47.62万平方米，增长96.78％，梅州城区商品房待售面积占全市的78.2％。全市商品房存量较大，全市待售面积201.92万平方米，加上施工面积959.99万平方米，待售和在建商品房面积共有1161.91万平方米，比上年增加307.92万平方米，增长36.1 %，按2013年、2014年两年平均销售面积209.4万平方米计算，相当于近5年的销量。

2014年分县（市、区）商品房施工与销售面积表

单位：万平方米、亿元

目前，全国全省的房地产市场已进入调整期，房地产业呈现下降通道走势，表现为量价增速下跌、库存高企、观望气氛浓厚。 2014年全国全省房屋新开工面积比上年分别下降10.7％和6.2%，商品房销售面积下降7.6％和5.3%，销售额下降6.3％和5.4%。梅州为经济欠发达地区，也是全国三、四线城市，各项经济指标的反应相对滞后，房地产业起步较晚，价格相对较低，房地产投资仍保持较高的增速。从全省21个市看，商品房销售面积增长有10个市，下降的有11个市，梅州销售面积增长22.5％，增幅居汕尾市（增长102.7％）之后，排第二位。房地产业与城市功能定位、经济发展水平、产业支撑、人口规模密切相关，目前，我市房地产施工和待售面积大幅增加，如果城市人口吸附力不足，刚性需求较弱，在供应过量，大幅超过需求增长的情况下，房地产行业存在一定的风险，将对地方经济发展拉动和社会稳定带来一定的影响，应引起有关部门的关注。　　　

撰稿：黎汝文 赖彩萍