梅州市商品房预售资金监督管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为加强梅州市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（原建设部令第131号）、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法律、法规、规章和政策的规定，结合我市的实际，制定本办法。

第二条梅州市取得预售许可的商品房项目（以下简称项目），其预售资金的收存、支取使用及监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在初始登记前预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房资金。

第四条梅州市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

第五条房地产开发企业在商业银行设立商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），用于收存商品房预售资金。

商品房预售资金监管账户不得开通电话银行、网上银行等电子支付渠道，不得提取现金。监管账户内的资金需经当地房地产行政主管部门批准后，以银行转账方式拨付使用。

监管账户内的资金在项目竣工之前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

第六条各级房地产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金的监督管理工作。

第七条中国银行业监督管理委员会梅州监管分局对本市商业银行的预售资金监管行为进行监督检查。

第八条签订了商品房预售资金监管账户监管协议的银行（以下简称监管银行）应当按照有关法律、法规、规章和本办法的规定及监管协议约定协同做好商品房预售资金的监管工作。

第九条房地产开发企业应当严格遵守有关法律、法规、规章和本办法的规定及监管协议约定，诚信守法，自觉接受监管。

第十条购房人应当按照有关法律、法规、规章和本办法的规定，以及《商品房买卖合同》约定，维护自身合法权益，减少交易风险。

第二章一般规定

第十一条监管账户的设立：

（一）房地产开发企业在当地房地产行政主管部门商品房预售资金监管系统中查询已入网银行信息；

（二）房地产开发企业在项目所在地已入网银行开设监管账户，并由开户银行出具该监管账户未开通电子支付渠道的证明；

（三）房地产开发企业、房地产行政主管部门、银行三方共同签订《商品房预售资金账户监管协议书》；

商品房预售资金监管协议书格式文本由房地产行政主管部门制定。

第十二条监管账户应当与商品房预售许可证相对应，原则上一张预售许可证开设一个监管账户，最多不超过5个。同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立监管账户。

项目预售过程中，未经房地产主管部门同意，监管账户不得变更、注销。

第十三条房地产开发企业预售商品房时，应当将监管账户的户名、账号及开户行等信息在售楼部醒目位置公示。

第十四条房地产行政主管部门及监管银行应当积极应用网络信息技术，实现商品房预售资金的实时监控。监管银行应积极配合房地产行政主管部门建立预售资金监管系统，并提供必要的技术支持。

第三章收存管理

第十五条商品房预售资金应当全部存入监管账户。

第十六条商品房预售时，房地产开发企业必须与购房人签订《商品房买卖合同》，在合同中注明购房款的付款方式、期限及监管账户的户名、账号及开户行等信息。

（一）购房人应当根据购房合同约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金。

对于已收取的购房定金，房地产开发企业应当按照合同约定，将其转为商品房价款存入监管账户。

（二）购房人以银行按揭方式购房的，按揭银行为监管银行的，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到购房合同约定的资金监管账户。

按揭银行为非监管银行，且按揭银行在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到非本房屋对应的监管账户的，按揭银行应监督房地产开发企业在15个工作日内将按揭款划转入按揭房屋对应的监管账户，并无条件配合房地产开发企业办理按揭款的划转手续。

第十七条凡预售阶段网签商品房买卖合同的商品房，房地产开发企业均应在办理合同登记备案前将合同约定的首付款或一次性付款存入监管账户。并于合同登记备案日期起60天内将分期付款或按揭款存入监管账户。

第十八条监管银行应按房地产行政主管部门的格式要求建立监管账户收存、支出台账，每日定时向预售资金监管系统推送监管账户的流水信息。

第十九条房地产开发企业应及时登录预售资金监管系统，完善监管银行推送的监管账户流水信息，注明每笔收存资金所对应的房屋。

第二十条发现商品房按揭款未进入监管账户的，监管银行应协助房地产行政主管部门进行追缴。发生监管账户被查封、被冻结、被强制扣款等异常情况，监管银行应当在2个工作日内告知当地房地产行政主管部门。

第四章 使用管理

第二十一条商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业按规定比例留存后，超出部分根据工程进度向房地产行政主管部门申请使用。

原则上办理预售许可证后一个月内拨付一次，以后按主体工程形象进度每四层拨付一次，封顶拨付一次，装饰工程每完成三分之一拨付一次，竣工验收拨付一次，初始登记后向房地产行政主管部门申请取消该栋楼的资金监管。

竣工验收前每一次拨付时留存该楼栋预售款余额的20%；竣工验收拨付时留存该栋楼预售款余额的5%。

第二十二条房地产开发企业申请使用监管账户内资金的，应当向房地产行政主管部门提交下列材料：

（一）提交《商品房预售资金拨付申请审批表》，监理单位应按要求在表格对应栏目填写用款意见、施工进度并加盖单位公章；

（二）提交《商品房预售资金使用流向明细表》

（三）提交监管账户的银行对账单；

（四）商品房预售许可证复印件；

（五）首次用款后，每次申请用款时还应当提交上一次申请用款的划款凭证；

（六）房地产行政主管部门根据申请使用的实际情况要求提供的其他相关资料。

第二十三条房地产行政主管部门受理房地产开发企业用款申请后，应在5个工作日内进行审核。同意使用的予以批准，不同意使用的，应说明理由。

监管银行凭有效的《商品房预售资金拨付申请审批表》，按批准的《商品房预售资金使用流向明细表》和用款金额办理监管账户资金划款手续。

第二十四条预售的楼栋解除预售资金监管，该栋楼尚有资金余额但对应的监管账户未解除监管的，可以直接向房地产行政主管部门申请余额拨付。

第二十五条监管账户对应监管的楼栋全部取得《新建商品房权属登记通知书》后，房地产开发企业可以申请解除监管账户的监管。

第二十六条房地产开发企业申请解除楼栋预售资金的监管，应当向房地产行政主管部门提交下列材料：

（一）《解除商品房预售资金监管申请审批表》；

（二）所申请楼栋的《新建商品房权属登记通知书》；

（三）商品房预售许可证复印件。

第二十七条房地产行政主管部门受理房地产开发企业的解除监管申请后，应在5个工作日内进行审核。同意解除预售资金监管的予以批准，不同意解除监管的，应说明理由。

已解除预售资金监管的楼栋，销售款不再要求进入监管账户。

第二十八条房地产开发企业申请解除监管账户的监管，应当向房地产行政主管部门提交下列材料：

（一）《商品房预售资金监管账户解除监管申请审批表》；

（二）监管账户对应监管楼栋的《新建商品房权属登记通知书》；

（三）商品房预售许可证复印件。

第二十九条房地产行政主管部门受理房地产开发企业的解除监管申请后，应在5个工作日内进行审核。同意解除监管账户监管的予以批准，不同意解除监管的，应说明理由。

房地产开发企业持有效的《商品房预售资金监管账户解除监管申请审批表》，到监管银行办理监管账户解除监管手续。

第五章 监督管理

第三十条建设行政主管部门应加强对商品房建设项目的监管，发现工程停工或未按施工合同约定支付工程款的，应当及时告知当地房地产行政主管部门。

第三十一条房地产开发企业有下列情形之一的，房地产行政主管部门可暂停审批其监管账户内的商品房预售资金的使用申请。

（一）未按规定收存商品房预售资金的；

（二）未按规