为加强梅州市区住宅专项维修资金的管理，我局于2010年8月份草拟并公示了《梅州市区住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）》，在征求了有关部门意见的基础上，我们对照相关法律法规，参考外地好的经验和做法，进行研讨后，对原《征求意见稿》重新进行了修改、充实和完善。现予公布，再次公开征求社会各界意见，欢迎社会各界人士提出宝贵意见及建议，请于2013年5月30日前以书面或邮件形式向我局提供修改意见。
1、通讯地址：梅州市江南团结路市住房和城乡建设局房地产市场管理科邮编：514021
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特此公告
梅州市住房和城乡建设局
2013年5月24日
梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为加强梅州市市区住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位及其共用设施设备的维修、更新和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《广东省物业管理条例》等法律法规，结合梅州市市区实际，制定本细则。
第二条 梅州市市区（不含梅县行政区）商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。
梅州市市区内（不含梅县行政区）商品住宅小区和单幢住宅楼，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，自20年月日起，必须严格按照本细则建立住宅专项维修资金专户。
售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按国家和广东省有关规定执行。
第三条 本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（一）本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、物业服务用房以及房屋外墙面等。
（二）本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 梅州市住房城乡建设部门是梅州市区住宅专项维修资金的行政主管部门，会同市财政部门负责梅州市区住宅专项维修资金的指导和监督工作。街道办事处（镇人民政府）和区房地产主管部门予以协助和配合。
第六条市住宅专项维修资金行政主管部门，委托当地一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，与受委托的商业银行签订住宅专项维修资金管理协议，明确双方权利义务，并在专户管理银行设置一级帐户。以各物业小区的名称设置二级帐户,小区内每幢楼设置三级帐户,缴存维修资金的业主设置四级帐户核算管理。
第二章 资金交存
第七条 下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第八条 住宅专项维修资金（物业管理维修基金）首期交存主体、时间：
（一）新建项目。20年月日起，新立项的商品房项目，及已经立项建设但尚未取得《商品房预售许可证》的项目。
（二）原已按月缴存的业主。在本细则下发之日前，已按月缴存住宅专项维修资金的业主，可一次性缴存首期专项维修资金；也可继续按原标准执行，直至累计缴存额达到住宅专项维修资金首期缴存额。
（三）空置房。经批准预售两年内未售出的物业，由建设单位缴交首期住宅专项维修资金，并将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行专户。建设单位可在售出物业时，凭银行出具的证明向购房人收回结余的维修资金。
（四）其它业主。经全体业主表决达2/3以上同意的其它物业小区的业主。
第九条按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。我市暂按5%执行。根据梅州目前的实际情况，梅州市市区（不含梅县行政区）的住宅建筑安装工程造价暂定如下：
（一）步梯房：700元/平方米；
（二）电梯房：900元/平方米；
（三）别墅：1000元/平方米。
建筑安装工程造价根据本地实际情况，适时调整并向社会公布。
第十条在一个物业管理区域内，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业参照住宅专项维修资金的标准交存专项维修资金。
第十二条 首期住宅专项维修资金的交存按照以下程序办理：
（一）房地产开发企业要与市住宅专项维修资金行政主管部门签订《住宅专项维修资金委托监管协议书》。待项目建设符合办理《商品房预售许可证》前，要将该项目的幢号、房号、建筑面积等情况，用电子表格软盘，报送市住宅专项维修资金行政主管部门备案，并持上述材料和市住宅专项维修资金行政主管部门出具的《住宅专项维修资金缴款通知书》，向住宅专项维修资金专户管理银行申请开设项目二、三、四级帐户。
（二）房产交易登记部门要在《商品房买卖合同》中，增加缴交住宅专项维修资金的条款。房地产开发企业要使用统一制定的《商品房买卖合同》文本，并在与购房者签订《商品房买卖合同》时，告知购房者交存住宅专项维修资金的方式、标准和金额，同时向购房者发出《住宅专项维修资金缴款通知书》。
（三）业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》、《商品房买卖合同》及本人身份证，到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。房地产开发企业可受已销售的商品房业主委托统一办理缴存首期住宅专项维修资金手续。
（四）专户管理银行在业主（开发企业）交存首期住宅专项维修资金后，应向业主出具《住宅专项维修资金登记簿》（下称《登记簿》）和广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》，以便缴存人办理入住和产权确认手续。
（五）建设单位留用的房屋，或空置期满2年的房屋，由建设单位于2年期满后30日内，将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行。
第十三条在办理商品房一手交易登记时，房产交易登记部门将缴存票据（原件）作为商品房产权登记收件资料归档。
第十四条开发建设单位应当将住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。
未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。
第十五条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金行政主管部门代管。业主大会成立后，业主委员会应当通知市住宅专项维修资金行政主管部门，市住宅专项维修资金行政主管部门应当在收到通知之日起30日内，将住宅专项维修资金账户、账目等移交业主委员会。
第十六条 住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续交。
（一）已实施物业管理，且已成立业主委员会的小区。住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由物业服务企业依法作出续交方案，报业主委员会审核，经全体业主2/3以上通过后组织实施；未成立业主大会的，由物业服务企业依法作出续交方案并经全体业主2/3以上通过后组织实施。
（二）未实施物业管理，但已成立业主委员会的小区。住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由业主委员会依法作出续交方案，经全体业主的2/3以上通过后组织实施；未成立业主委员会的，由相关业主依法作出续交方案并由业主代表组织实施。
住宅专项维修资金的续交方案，经全体业主2/3以上通过之日起10日内，报市住宅专项维修资金行政主管部门备案。
第十七条对20年月日前, 已代收了住宅专项维修资金的建设单位、物业服务企业、业主委员会等单位，要将已收取的住宅专项维修资金，全额划转到相应业主的住宅专项维修资金专户上。具体程序如下：
（一）原已向业主代收了住宅专项维修资金的开发建设单位、或物业服务企业、或业主委员会，要将已收情况汇总，并将已收及应收未收的住宅专项维修资金的业主明细列表，在本细则发布日起3个月内，报市住宅专项维修资金行政主管部门备案，并向专户管理银行申请住宅专项维修资金项目帐号及分户帐号，同时办理住宅专项维修资金的划转手续。逾期不办理的，将依据《物业管理条例》有关规定予以处罚。
（二）未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会和物业服务企业，应当认真做好业主的宣传工作，鼓励业主缴交住宅专项维修资金。对未收取及补缴住宅专项维修资金的物业，其维修费用由全体受益业主共同分摊。
第三章 资金使用
第十八条 住宅专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第十九条 已实施物业管理小区的住宅专项维修资金的申请使用程序：
（一）已成立业主委员会的小区，由业主委员会委托物业服务企业填报申请表，并做出维修项目预算方案，经受益业主表决达2/3以上业主同意的证明，由合法的业主委员会主任签名并加盖公章后，报市住宅专项维修资金行政主管部门备案。由业主委员会向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
（二）没有成立业主委员会的小区，原则上不得使用维修资金。如确需要使用的，由受益业主代表委托物业服务企业填报申请表，并做出维修项目预算方案，经受益业主表决达2/3以上业主同意的证明，向市住宅专项维修资金行政主管部门申请列支。市住宅专项维修资金行政主管部门审核同意后，向代管银行发出支付资金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
第二十条 未实施物业管理小区的住宅专项维修资金的使用，由受益业主代表、或业主委员会填报申请表，并由其委托施工单位做出维修项目预算方案，经受益业主2/3以上同意的证明，根据不同情况按以下程序办理：
（一）已成立业主委员会的，业主委员会报市住宅专项维修资金行政主管部门备案后，由业主委员会向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
（二）没有成立业主委员会的，由受益业主代表向市住宅专项维修资金行政主管部门申请列支。市住宅专项维修资金行政主管部门审核同意后，向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
第二十一条 本规定实施前，未建立住宅专项维修资金的商品房，其共用部位、共用设施设备维修的费用，由受益业主按拥有房屋建筑面积比例分摊。
第二十二条 物业服务企业、或业主委员会，应当在维修、更新或改造物业竣工验收合格后10日内，在物业区域内显著位置将维修资金的使用和分摊情况进行公告。
第二十三条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新或改造费用。
