梅州市自然资源局关于处理不动产登记

有关历史遗留问题的意见

为妥善解决我市不动产统一登记实施前的历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》以及《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）等有关规定，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以维护人民群众利益为核心的理念，本着“依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民”的原则，针对当前我市实际情况，经市人民政府同意，现就处理我市不动产登记有关历史遗留问题提出如下意见。

一、工作原则

（一）坚持尊重历史、实事求是原则。从有利于解决群众问题为出发点，对应各历史时期形成问题发生的时间节点，实事求是，解决难题。

（二）坚持房地一体登记的原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。土地使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权应当一并登记。

（三）坚持稳定连续的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不动产登记实施以前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。

二、统筹兼顾，分类处理

（一）已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

1.有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。

（1）已分割商品房（含套、层、间）或私人建房,经审查存在建筑占地与原批准土地位置、面积等存在偏差但属于正常误差范围内的，根据实际情况予以不动产权登记，已分割商品房以建筑区划现状落宗，私人建房以房产建基面积进行落宗。

（2）房产登记后因依法改建或扩建等原因，现状与原证记载内容不符的，凭批准文件等相关材料办理不动产权登记。

（3）原土地性质属划拨且不动产权利不发生转移的，可按原土地性质更换不动产权属证书；原土地性质属划拨且不动产权利发生转移的，补办土地出让手续并缴交土地出让金及相关税费后申请办理不动产登记。

（4）对原房屋管理部门在房屋转让过程中已代收土地出让金的，当事人无需补办土地出让手续，凭缴纳土地出让金凭证直接予以认定土地“出让”性质，申请办理不动产登记。

2.没有合法土地权属来源的，由相关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

（1）已分割的商品房（含套、层、间）或私人建房，土地未依法出让的，当事人可更换不动产权证书，以房产建基面积落宗，土地取得方式为划拨，土地用途参照房屋登记用途予以确定。

（2）房产登记后因违法改建或扩建等原因，现状与原证记载内容不符的，依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产权登记。

（3）集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

（二）合法宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致的，在确保证载真实的情况下，房屋权利人可凭土地使用证、房产证等相关资料完善权利人一致的不动产登记。属划拨用地的，必须依法补办土地出让手续、缴交土地出让金及相关税费后方可办理不动产登记。

（三）有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，由政府组织相关部门采取置换、调整红线、补办用地手续等方式依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

不动产统一登记实施前，存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予办理，按已建成的建筑区域现状进行测绘落宗，并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由所在地县级以上政府组织相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

（四）因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

现有房屋权利人仅持有房屋所有权属证书，因原土地使用证权利人死亡、被宣告死亡或开发建设单位已注销等原因，无法提供房屋占用范围内的土地使用证的，经核实公告后无权属纠纷的，由现房屋权利人签署具结书后予以办理不动产登记。

（五）符合交易条件的房改房、经济适用房等政策性住房（已办理土地出让手续且土地用途为住宅的政策性住房除外），当事人申请不动产转移登记的，经依法依规批准并按所购买房屋座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金及相关税费后，办理不动产转移登记。

（六）不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途与土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产转移登记的，原则上采取延续登记的原则，分别保留原土地用途和房屋用途，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

（七）不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

（八）不动产统一登记实施前，违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的，不动产所在地的县级以上政府根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

（九）房屋的幢基底涉及跨宗地的，按以下情形处理：

　　1.已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，并统一土地使用权年限。

2.未取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，开发建设单位申请不动产首次登记的，按规定合并土地使用权、统一土地使用权年限后办理房屋首次登记。需实施统一规划建设的，城乡规划主管部门在受理房屋报建手续时，应告知开发建设单位在完成土地使用权合并手续后办理报建手续。

（十）历史自建房的登记处理

1.1982年2月以前已经建成的房屋，无权属纠纷的，按历史用地的有关规定，凭基层组织出具的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状办理不动产登记。

2.1982年2月至1986年12月建造的房屋，凭市（县、区）或村镇规划部门颁发的准建证办理不动产登记。

3.1987年1月以前在集体土地上建造的房屋，无权属纠纷、凭基层组织出具的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状办理不动产登记。

4.1987年1月至2006年4月期间建造的房屋，凭用地批准文件及准建证明等材料依批准面积办理不动产权登记。

5.2006年5月以后建造的房屋，在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实（验收）后，凭用地批准文件、建设规划证明及规划核实凭证等有关材料依批准面积办理不动产登记。存在违法超建的，凭相关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

6.未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，由当地政府对未覆盖乡村规划的乡村及时间界限作出统一认定，当事人申请房屋所有权登记，符合上述认定范围的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关资料。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料。

三、密切配合，齐抓共管

各级政府要讲政治、顾大局，从历史发展的长远眼光高度重视不动产统一登记工作，切实做到在宏观上平稳把控、微观上大胆探索。各部门要加强监管，密切配合，形成工作合力，按照依法、规范、便民的要求，共同推动不动产统一登记制度平稳有序实施。

四、适用范围

本意见适用于本市梅江区、梅县区、梅西水库管理区、广东梅州高新技术产业园区范围内不动产登记有关问题的处理。其他县（市）参照执行，也可结合当地实际制定不动产登记历史遗留问题的实施细则。

本意见自印发之日起施行，有效期5年。