文件解读：《平远县城镇国有建设用地历史自建房未批先建、批少建多不动产登记实施方案》解读

平远县人民政府办公室关于印发平远县城镇

国有建设用地历史自建房未批先建、批少

建多不动产登记实施方案的通知

各镇人民政府，县府直属和省、市属驻平各单位：

　　《平远县城镇国有建设用地历史自建房未批先建、批少建多

　　不动产登记实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。

平远县人民政府办公室      

2023年12月15日        

平远县城镇国有建设用地历史自建房未批

先建、批少建多不动产登记实施方案

　　为深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”，促进城乡区域协调发展，解决我县城镇国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多的个人住宅项目无法办理不动产登记的问题，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《梅州市自然资源局印发〈关于处理不动产登记有关历史遗留问题的意见〉的通知》（梅市自然资〔2019〕86号）精神，结合我县实际，制定本实施方案。

　　一、适用范围

　　平远县范围内，用地权利人为个人的国有建设用地上已建成的历史遗留未批先建、批少建多的个人住宅项目，但不包括以个人名义建设的多户非亲属集资建房或有出售房屋行为的住宅项目。

　　二、办理条件

　　（一）土地合法。国有建设用地权属清晰、来源合法，宗地界址清楚，无争议纠纷的，属于有合法土地权属。已办理《国有土地使用证》《不动产权证》的为有合法土地权属；已办理《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》的，按程序核实是否可以进行不动产登记，符合登记条件的认定为有合法土地权属。

　　（二）符合规划。住宅房屋建设在用地红线范围内，由县、镇规划管理部门审查是否符合规划。

　　（三）房屋完好。住宅房屋质量完好，经具备房屋质量鉴定资质的鉴定机构对房屋质量安全进行鉴定，并鉴定为合格，满足房屋安全使用的要求。权利人在楼顶违规加建铁棚等影响城市景观、公共安全的建筑物、构筑物的，需先自行拆除；房屋外墙未装修的（房屋外墙砖裸露或者仅批荡砂浆后进行水泥油光面的都视为外墙未装修），需先完成外墙装修。

　　三、分类处理

　　在国有建设用地上已建成的历史遗留未批先建、批少建多的个人住宅项目，根据建成的时间，依照相关法律法规，分两种类型处理。

　　（一）1990年4月1日前已建成

　　由权利人提出申请，镇人民政府出具房屋建设时间核查意见；委托有房屋安全鉴定资质机构出具《房屋质量鉴定报告》；县自然资源局或属地镇按房屋现状和规划情况进行内部会审，按已批准的规划条件要求进行建设的审查为符合规划，没有规划条件的建筑，规划管理部门按建房时年限的规划管控要求审查。符合要求的，规划管理部门给予审查为符合规划，不符要求的建筑审查为不符合规划，并依程序公示15个工作日。公示期满无异议或异议不成立的，通知权利人按最新标准缴交符合规划部分建筑面积的城市基础设施配套费等规划报建费用，然后出具规划审查意见，权利人完成税费缴纳后，按程序办理不动产登记（只登记符合规划部分的房屋面积产权，不符合规划部分的房屋面积在不动产证件上予以附记说明）。

　　（二）1990年4月1日至本方案实施前已建成

　　由权利人提出申请，镇人民政府出具房屋建设时间核查意见；委托有房屋安全鉴定资质机构出具《房屋质量鉴定报告》；由权利人向县住房城乡建设局申请对已建成房屋出具人防意见。[根据《转发梅州市人民政府办公室转发市人民防空办公室关于结合民用建筑修建防空地下室的意见的通知》（平府发〔2001〕51号）、县人民政府《批转县人防办关于实施结合民用建筑修建防空地下室的请示的通知》（平府发〔2002〕39号），1990年4月1日至2002年9月30日期间建成的房屋无需出具人防意见；2002年10月1日至2020年12月31日期间建成的房屋，按动工建设同期政策收取防空地下室易地建设费并出具人防意见；2021年1月1日至本方案实施前已建成的房屋，按《广东省人民政府办公厅转发省人防办 省发展改革委 省财政厅 省自然资源厅 省住房城乡建设厅关于规范城市新建民用建筑修建防空地下室意见的通知》（粤府办〔2020〕27号）出具人防意见]。县自然资源局或属地镇按房屋现状和规划情况进行内部会审，按已批准的规划条件要求进行建设的审查为符合规划，没有规划条件的建筑，规划管理部门按建房时年限的规划管控要求审查，符合要求的规划管理部门给予审查为符合规划，不符要求的建筑审查为不符合规划，并依程序公示15个工作日。公示期满无异议或异议不成立的，通知权利人按最新标准缴交符合规划部分建筑面积的城市基础设施配套费等规划报建费用后，将违建线索移交县城市管理和综合执法局或属地镇；县城市管理和综合执法局或属地镇依法作出行政处罚，对符合规划部分但尚未取得建设工程规划许可的房屋建筑进行罚款处理，对不符合规划部分的房屋建筑进行没收违法收入处理；县自然资源局出具规划审查意见，权利人完成税费缴纳后，按程序办理不动产登记（只登记符合规划部分的房屋面积产权，不符合规划部分的房屋面积予以附记说明）。

　　四、规划管控要求分类

　　县城规划区范围

　　1.2020年3月9日前建成

　　房屋于2020年3月9日前建成的，县规划管理部门按建房当年的总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划以及地块周边实际建设情况出具规划审查意见。

　　2.2020年3月9日至本方案实施前已建成

　　房屋于2020年3月9日至本方案实施前已建成的，县规划管理部门按县人民政府2020年3月9日批复的《平远县县城控制性详细规划》出具规划审查意见。

　　县城规划区范围外及其他镇

　　1.镇区规划区范围内

　　中心镇（石正镇、仁居镇）由属地镇规划管理部门依据建房当年的镇总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划以及地块周边实际建设情况出具规划审查意见。其他镇由县规划管理部门依据建房当年的镇总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划以及地块周边实际建设情况出具规划审查意见。

　　2.镇区规划区范围外

　　由属地镇规划管理部门依据建房当年的村庄规划以及地块周边实际建设情况出具规划审查意见。

　　五、办理流程

　　（一）权利人向属地镇申请出具《国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多个人住宅房屋建设时间核查意见》（详见附件3），委托有测绘资质的测绘机构出具《房屋现状测量报告》；委托有房屋安全鉴定资质的机构出具《房屋质量鉴定报告》；向县住房城乡建设局申请出具人防意见；

　　（二）权利人向县自然资源局或属地镇提交《国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多个人住宅办理申请表》（详见附件2）；

　　（三）县自然资源局或属地镇对权利人房屋的建成时间、是否符合规划等情况进行审核，并公示；

　　（四）权利人按规定足额缴纳城市基础设施配套费等费用；

　　（五）县自然资源局向县城市管理和综合执法局或属地镇移交相关违建线索，县城市管理和综合执法局或属地镇依法作出行政处理意见，并完成处理；

　　（六）县自然资源局或属地镇出具《国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多个人住宅项目的规划审查意见》（详见附件6）；

　　（七）权利人完成相关税费的缴交；

　　（八）权利人向不动产登记中心申请办理不动产登记手续。

流程图：

　　六、部门职责

　　县自然资源局：负责核实土地权属是否合法，住宅房屋是否建设在该土地权属用地范围内，是否符合规划相关文件要求；核查用地位置的历史影像图、卫星航拍图和档案资料等，复核房屋建成时间；按房屋现状出具规划审查意见；办理不动产登记手续。

　　县住房城乡建设局：负责依申请对已建成房屋出具人防意见。

　　县城市管理和综合执法局：负责对历史遗留未批先建、批少建多的住宅项目进行责令限期整改，并依法依规进行处罚；加大日常巡查执法力度，确保中心城区无新增违法房屋建筑。

　　各镇人民政府：负责根据土地使用证、不动产权证、用地规划许可证、建设工程规划许可证等资料对房屋建筑的建设时间进行调查核实，可由村（居）委会协助调查；核查是否存在以个人名义建设的多户集资建房或有出售房屋行为；按上述核查内容出具核查意见，并提供佐证资料。依法依规对行政区域内历史遗留未批先建、批少建多的住宅项目进行处罚；加大日常巡查执法力度，确保无新增违法房屋建筑。

　　七、其他事项

　　（一）本方案实施后新增的未批先建、批少建多的住宅项目，依照相关法律法规从严从重处理，依法认定为“无法采取改正措施消除影响”的情形，并执行限期拆除措施。

　　（二）本方案印发实施后，法律法规规章以及国家、省、梅州市有关文件另有规定的，从其规定。

　　（三）本方案由县自然资源局负责牵头解释。

　　（四）本方案自印发之日起施行，试行三年。

附件1：政策法规依据

附件2：国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多个人住宅项目办理申请表

附件3：国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多个人住宅房屋建设时间核查意见

附件4：平远县人防“结建”工程报建审批凭证

附件5：行政处罚情况

附件6：国有建设用地历史遗留未批先建、批少建多个人住宅项目的规划审查意见